他曾是中国首富，打造的万达广场遍布全国，为何如今却频频陷入债务危机？从2016年私有化后的资本博弈，到激进扩张背后的高杠杆陷阱，再到科技浪潮冲击下传统地产模式的式微——万达的起伏不仅是一个企业的兴衰史，更是中国商业地产转型的缩影。当轻资产转型遭遇现金流断裂，当购物中心光环被互联网经济稀释，这个曾经的行业巨头如何在阵痛中寻找出路？真正的韧性不在于永远站在巅峰，而在于低谷中能否重新站起。

大家好，欢迎收听我们的播客，我是主持人凌薇。今天，我们特别邀请到了商业地产专家陈明，一起来聊聊万达集团的发展历程。大家好，我是陈明，很高兴能和大家分享这个话题。今天咱们来聊一聊最近网上非常火的话题，就是这个曾经的东大首富王健林为什么会突然之间被限高这个事情其实很快就传遍了，大家都很关心说，这个事情到底对万达意味着什么对，这个事情确实挺让大家那我们就开始今天的讨论。咱们先聊第一个部分，就是万达的崛起这个商业地产的传奇是怎么开始的那我们就先来聊一聊，万达集团是怎么一步一步发展壮大的万达其实最早是88年的时候，在大连成立的一个小区开发公司。然后，它一开始其实没有什么很传奇的故事，它一开始就是靠旧城改造，在当地政府的帮助下，才拿到了第一个比较大的项目。随着大连的经济崛起，万达也慢慢地做大了。确实旧城改造事情还是挺关键的。对，然后到了92年的时候，万达就正式转型了，就开始做全国市场的房地产开发商，而且他也是赶上了中国城市化进程加快，所以它就一下子就做大了。到了2020年的时候，它已经是一个涵盖了很多种业务的大型企业集团了。你觉得万达在商业地产领域最核心的竞争力是什么？我觉得，首先第一个就是万达它是第一个做这种购物中心的。而且它这个购物中心是自带流量的，它是一个城市综合体，把零售娱乐、餐饮都集合在一起，所以它是生活方式的一个聚集地听起来确实很有吸影力。对，然后，而且万达广场它是一种可复制的，它是一种标准化的产品，它是一种订单式的地产，它是一种一荣俱荣一损俱损的一个模式，所以它品牌效应也是非常强的，它招商也是非常有优势的，再加上它的这个轻资产模式的转型，让它可以去掉重资产，然后专注于管理和运营，所以它的周转率也上来了，它的利润也上来了，所以它就是一个持续的一个竞争力。你觉得万达集团过去这么多年，它的发展有哪些比较鲜明的转折点。我觉得，第一个就是万达从本地，做到全国，然后从住宅做到商业，这是它的第一次转型，那这两次转型都让它彻底地摆脱了地域的限制，成为了一个全国性的综合的地产开发商。这两次转型确实都是非常关键，然后就是它这个轻资产的重心的转移，从重资产到轻资产，这其实是一个退出和转型的一个双赢的战略，它不光是降低了自己的负债，同时，也让自己的商业模式更加的灵活，也让自己可以在这个行业里面继续的保持一个领先的地位。聊了这么久的万达崛起和商业地产创新，感觉信息量不小，咱都歇会儿喝口水待会儿继续。那我们现在要聊的就是万达的衰落了，这个从神坛上的首富到现在这个境地到底背后发生了什么其实最直接的原因就是万达集团在2016年的时候进行了私有化，然后他又花了非常多的钱，去收购了一些公司，他又把上市的主体搬到了海外。所以他就导致他的负债表就非常的难看，同时他的资金链也非常的紧张，所以资本运作上面的难题直接就把它推向了困境，没错，然后再加上它过去几年里面，它房地产行业本身就下滑，它又靠大量的借钱去扩张。然后又把自主销售的业务卖掉之后，它的利润就大幅的缩水，它的信托贷款又出现了违约，然后他的控制权也一度的丧失，最终他就只能通过不断的卖资产来止血，但是他的发展就彻底的被撤走了。你觉得万达最近这几年盲目扩张埋下了哪些隐患？其实万达这些年一直都有这种，激进的去房地产化，那它这个重资产的模式，又导致了它的这个负债太高了，然后它的这个周转又太慢了，它其实没有真正的做到这个轻资产的成功转型，它的这个利润又主要依赖于租金，那它的房价如果一跌的话，那就立刻就压力很大。所以说万达的模式其实挺脆弱的，然后再加上它频繁的去杠杆儿，又卖资产，就导致它的企业信用也是一落千丈，它的未来的发展空间也被极大的压缩了，它已经没有办法再像以前一样，去进行这种大规模的跨区域的发展了，它的这个转型也陷入了停滞，你觉得最近这几年万达在战略转型的路上，它到底踩了哪些？坑。我觉得。首先，他其实一开始的时候，他是要剥离掉他的房地产的开发业务，他要做一个轻资产的公司，那这个其实就让他失去了很多的，本来可以靠房地产业务带来的稳定的现金流和这种规模的优势。所以说万达的这个操作其实挺冒险的。对，然后他又在这个过程中间还出现了私有化又出现了这种高杠杆儿，又出现了这种，以太坊投资等新的股东之间的博弈。那这些其实都让它内部的管理包括股权结构都变得非常的复杂，那外部的环境的变化又让他很难去进行这种统一的思想所以他的这个转型其实就陷入了停滞，他的债务链也越捆越紧，他的品牌和他的资源也都分散出去了，所以他就整体就变得非常的脆弱，就遇到这种风吹草动就很容易被放大，好，关羽万达衰落的原因咱就先聊到这儿休息一下马上回来。咱们来进入第三个部分，咱们来聊一聊时代的变迁，科技的发展到底是怎么改变了万达的命运，其实过去这几年就是科技企业的崛起，真的是让城市的经济格局发生了非常大的变化。就大家现在出门就是手机支付，然后各种新消费不断的冒出。澜像什么网红餐厅直播带货，这些东西都是让零售业彻底的焕发了新的活力。科技确实让消费市场变得截然不同。没错，那互联网巨头们，他们不光是改变了大家的消费习惯，他们其实也成为了新的座上宾，就是各地的政府都把他们当成了一个重要的经济动力。那反而像万达这种传统的地产公司，它就慢慢的被晾在一边儿了，那它的话语权当然也就大大减弱了。你觉得最近这几年房地产市场的调整对万达集团到底带来了哪些直接的冲击？房地产市场这几年处于这个下行的周期，那万达其实早就已经预料到了，就是它的这个销售会大幅的缩水，那它也提前把一些项目卖掉了，那它虽然说表面上看起来资金链还挺充裕的，但其实它的这个利润是被严重的，压缩了，然后它的未来的增长也非常的乏力。所以说就是说房地产的波动对万达影响特别大。没错，然后他又在这个时候又陷入了这种债务违约，又失去了对一些核心资产的掌控那他的信用也一下子就受损了，那他想要再去融资就更加的难了，那他的发展就彻底的被撤走了你觉得未来几年这个商业地产的格局会怎么变化？然后万达又会面临什么样的机会和挑战。我觉得，未来商业地产的话，肯定科技和这种体验式的消费会越来越重要，那像什么网红品牌主题公园，这种能够吸引人流的这种业态会成为新的标杆，然后整个行业会进一步的分化，管理的难度也会大幅的提升科技和体验式消费确实是现在的热点。对，那万达其实它早早就布局了一些新的方向，比如说它加大了在科技创新和一些新兴产业上面的投入。那他也希望说，能够通过这种轻资产的模式来转型，但是他是否能够真正的实现逆袭我觉得还得看他接下来怎么去调整自己的业务结构，然后怎么去应对这个日益激烈的市场竞争，对，今天咱们聊了这么多，关于万达的起起伏伏，其实说白了，就是在这样的一个时代的洪流当中，这样的一个资本的博弈当中，这样的一个转型的阵痛当中，真的是谁也没办法永远站在巅峰但真正的韧性是在低谷当中，海能否重新站起来好吧，那这期节目咱们就到这里了。好感谢大家的收听，咱们下期再见。白。